不動産の相続登記

おかんが亡くなったときに、銀行口座の相続自分でやったもんだから、同じ様なもんだろうと思っていました。が、しかし、想像以上にハードルは高かったです。

事前に必要な証明資料(謄本や住民票など)さえ揃えていけば、あとは窓口の人に聞きながら…と思っていたらそれが通用しないのが不動産登記窓口。

窓口に行ってみたら殆ど何にも置いてない。申請の手順とかの見本も何も無い。窓口が一つあるだけ。

内容の確認をお願いしようとしたら「登記相談に聞いてください。予約を取って下さい。」と。聞けば三日ほど先まで予約一杯。

登記相談の中身も「一人20分まで」「記載内容が正しいかどうかについて判断はしない」「申請書および必要書類はすべて自身で用意すること」と、これまたハードルが高い。

要は、基本的には勝手知ったる司法書士だけを相手にしていて、一般人の申請も「内容に問題無ければ受け付けるよ」といった感じで、その内容について十分に周知されてるかというと、そうでは無い感じです。

来週になってしまうと、新たに休まないといけないので、ダメ元で一発申請してみることに。


登記申請書の出し方

普通の手続きだと、申請用紙があり見本があり、添付資料は提出するだけ。

でも登記申請で違うのは下記の通り。

登記申請書は、白紙に自分で書く。

法務省のページからWordのひな型と記入例があるけど、記入例は最低限の内容しか無くて、この情報だけで正しく記入することはほぼ不可能。

ええ、ネット検索でQ&Aやら探しまくりましたよ。

添付書類は綴じて出すこと。

渡したら向こうで綴じてくれるんじゃなくて、事前に綴じてから提出。

綴じ方も、ステープラー留め&契印が必須の組み合わせと、クリップで留めるだけでも良い組み合わせがあったり。

Webで調べた限りでは、明確な区別は分かりませんでした。


ネットの情報

今時ならネットに溢れる情報を見れば…という所だけど、検索でヒットするのは司法書士のページが大半。

その内容は「自身で申請する事もできます」と書きながら、概要説明だけで前述のような肝心な不動産登記独特の事柄についてスルーしつつ、戸籍情報手繰るだけでも「ほらこんなに大変ですよ(だから司法書士に頼みませんか?)」って内容ばかり。

結局、個人ブログや某知恵袋の内容が頼りでした。

ただ、法改正により古くなった内容があったり、管轄の法務局や担当官のこだわり?に依る差違もあったりして、内容をそのまま鵜呑みにも出来ない感じです。


申請書の構成

カギ括弧「」は分類と見てください。(申請書に書かれている項目)

受領印照合票

窓口にそういう用紙が置いてありました。少なくとも行った法務局では、書式の内容はネット上で公開されておらず、かつ法務局毎の独自フォーマット臭い。

法的には必要無いが法務局の慣例らしい。登記完了時の書類受け取り時、印鑑を本人確認の情報とするため、その印章を事前に決めておくもの。

ぶっちゃけ郵送による返却を希望した場合、受領印照合しないから無用なんだけど、とりあえず記入して添付した。

その場で初めて見た書類なんで対応に苦慮。まぁ頑張って記入するしかない。分からない単語はその場でGoogle先生!

登記申請書+印紙貼付ページ

ステープル留め&契印必須。印紙貼付ページを分けずに申請書の裏に貼付しても良いらしい。

貼付ける印紙の額は、申請する不動産の評価額によって変わるんだけれども、事前に教えてくれないので自分で計算しないといけない。

不足あったら、受付拒否で帰ってくるんだろうけど、多すぎたら…どうなるんだろ?

「登記原因証明情報」
相続関係説明図

無くても良いが、有ると戸籍謄本を返却して貰える。様式や書き方についてはネットに一杯出てくるのでググるとすぐ分かる。

被相続人の死亡~出生までの全ての戸籍

銀行口座相続の時にもやったやつ。管轄の市役所を跨がって改製(婚姻とか)してたりするとちょっと面倒。

被相続人の住民票の除票

法務局Webの見本では「登記情報の住所と変わりなければ不要」…と記載あるのに、管轄の法務局では必須と言われたし…。

遺産分割協議書

相続人が単独の場合は不要、遺言状などあればまた別だけど、普通はコレが一番大変そう。協議書は自身で作ることは出来ず、行政書士か司法書士に頼まないといけない。

そして、その内容の証明として更に下記の資料が必要。

  • 相続人全員の印鑑証明
  • 相続人全員の最新の戸籍
「住所証明情報」
  • 相続人全員の住民票
固定資産評価証明書

市役所に行ったら出してくれる。この額を元に、登録免許税が決まる。

返信用封筒+切手

原本還付や登記識別情報を郵送して貰う場合。額は一般書留+本人限定で。


ウチの場合は相続人がウチ一人だったんで、遺産分割協議書も印鑑証明も不要でした。

課税価格・登録免許税と道路について

固定資産評価証明書から「自分で」算出するわけなんですが、ややこしいのが「道路」。

道路(私道)部分については、固定資税はかからないので「非課税」の表示になっているんですが、登録免許税は掛かるのがややこしい。

その道路の評価額を算定するにあたり、幾つか方法があるそうでくわしくは「管轄の法務局に聞け」らしい。ウチは事前に相談しなかったから、決め打ちで隣接の宅地(自宅)の評価額をそのまま当てはめて計算しました。

計算式などについては、ググって下さい。


登記の目的の「所有権移転」と「○持分全部移転」

共有名義で登記されている不動産の相続となると、「所有権移転」ではなく「○持分全部移転」となります。

ウチの場合、付近の私道が隣近所との共有登記となっていたため、実家の「所有権移転」とは別に「○持分全部移転」の申請書をもう1通作成しました。

後から分かったけれど、同じ相続として2通同時に出すときは「登記原因証明情報」は一組で良かったらしい。


登記識別情報について

またなんか難しい言葉が出てきました。申請書のひな形に「登記識別情報の送付を希望しない」という選択項目があります。何か面倒だから無しでいい?とか思いましたが、有った方が良いです。送って貰って下さい。後で面倒なことになります。

何かというと、所謂「土地の権利書」にあたるもの。下記の記事がくわしいです。

【保存版】家の権利書を紛失したらどうなるか完璧に説明します

因みに相続登記の場合だけは、登記識別情報/権利書は不要。相続時に新規に作成して貰えます。

権利人については法務局側のDBに記録されているので、登記識別情報/権利書っていうのは、登記情報に変更(所有者移転など)加える際に、権利人も承諾してるよね?という確認の為。印鑑証明も同じく。

相続登記だと、権利人本人の意思確認自体が不可能なので、登記識別情報/権利書が意味を成さなくなります…。

あるべき手順としては…

他の記事では「分からない事があったら法務局に聞いてみると良い…」って簡単に書いてありますけど、予約とか時間とかまずそこのハードルが高い。

有るべきとしては以下の手順で進めた方が良いかも。


1.まずは法務局の証明窓口で、相続する不動産の登記事項証明書を取得する。

登記証明書自体は申請の添付資料として不要ですが、申請に書く内容を調べるために必要です。

固定資産税納税通知書が被相続人の元に毎年送られてくるはずなので、それを元に所有不動産を割り出します。

ウチのところの都道府県本局だと、証明窓口は日本郵政にアウトソーシングされていて、素人が行ってもお客様対応で優しく対応して貰えました。

オンライン&郵送で請求することも出来ます。

2.管轄法務局に連絡して、登記相談の予約を取る。

証明書はどこの法務局でも取れますが、登記については住所ごとに細かく対応する法務局・支局が決められてます。例え本局であっても、その都道府県すべての登記は出来ません。

ウチの行った支局の管轄区域内人口は100万人くらいなのに、相談窓口は3つだけでした。そりゃ混むわ・・・。

要点は「申請書の書き方・綴じ方」「課税金額と登録免許税の計算方法(あと私道の評価額)」「必要な証明書類」「共有名義の不動産について」くらいかな。

3.市役所回って必要書類集め。
4.法務局へ提出。

相続人が複数居る場合は、遺産分割協議書が必要です。そっちはウチは知らんけど。

そもそも証明書類集めるのに、少なくとも「除票」「除籍」「改製原戸籍」の意味くらいは事前に知ってないと厳しいかも。

まぁ司法書士に頼めば、遺産分割協議書から証明書類集め、申請書作成、申請代行までやって貰えますが、それなりの額掛かります。資格持ちに業務として委託するんだから、まぁそんなモンかと思います。

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